Доходность апартаментов на Пхукете

Доходность апартаментов на Пхукете: сколько реально приносят

Доходность апартаментов на Пхукете держится на уровне 5–7% годовых гарантированных первые 3–5 лет, а после — 4–6% по фактической загрузке. Из этой суммы оператор удерживает management fee 20–30%, поэтому на руки собственник получает 50–60% валового дохода.   

Дальше по тексту показываем, из чего складывается цифра, чем она отличается от доходности квартиры и где формат проседает.

Какая доходность апартаментов на Пхукете реальна

Апартаменты — это юнит в сервисном комплексе под гостиничным управлением: оператор сам бронирует юнит, заселяет гостей, убирает и платит налоги, а собственник получает свою долю дохода без операционных хлопот. Первые 3–5 лет застройщик часто гарантирует ставку 5–7% годовых — её удобно закладывать в план, потому что сумма известна заранее.

Дальше начинается фактическая доходность. Она зависит от загрузки и в слабый год падает до 3–4%. Из валовой суммы вычитаются management fee 20–30% и сервисные сборы, поэтому чистыми на счёт собственника приходит 50–60% того, что заработал юнит. Это нормальный ориентир для формата «купил и забыл», но обещаниям про стабильные 10% верить не стоит.

Как считается доход: пример и налоги

Возьмём студию за 3,5 млн бат под управлением оператора. При гарантированных 6% годовых это 210 000 бат валового дохода в год. С учётом того, что на руки идёт 50–60%, чистыми остаётся около 105 000–126 000 бат — по нашим расчётам это реальный net yield 3–3,6% после всех удержаний.

Налоги оператор берёт на себя: withholding tax по ставке 15% для нерезидентов удерживается из дохода до выплаты, собственнику перечисляется чистая сумма. Гарантированный период тоже читайте внимательно: у одних проектов ставка 6% держится 3 года, у других 7% на 5 лет, и после его окончания доход считают уже по фактической загрузке. Заранее спросите, что оператор считает базой для процента — цену покупки или оценочную стоимость, потому что от этого напрямую зависит сумма выплаты.

Бюджет входа: студия в хорошем проекте от 3,5 млн бат (9,8 млн рублей), а с брендовым оператором (Wyndham, Marriott, Radisson) от 6 млн бат. Сравнить доходность конкретных проектов удобно через каталог апартаментов с фильтром по району.

Апартаменты или квартира: что доходнее

Квартира в кондоминиуме — жилая собственность с правом freehold при неисчерпанной квоте 49%. Ей вы распоряжаетесь сами: жить, сдавать на долгосрок или короткосрок, оставить пустой. Самостоятельная сдача через Airbnb и Booking приносит 6–8% нетто — на 1–2% больше, чем через оператора апартаментов.

Разница проста в цифрах:

• Форма собственности: квартира — freehold при квоте 49%; апартаменты — чаще leasehold, реже freehold.
• Доходность: квартира 5–8% при самостоятельном управлении и 4–6% через УК; апартаменты 5–7% гарантированных первые 3–5 лет, затем 4–6% по факту.
• Расходы: у квартиры сервисный сбор 40–80 бат за кв. м, у апартаментов management fee 20–30% от арендного дохода.
• Личное использование: квартира без ограничений; апартаменты обычно 30–60 дней в году.
• Перепродажа: квартира freehold ликвидна; апартаменты leasehold теряют 10–20% при перепродаже.

Бюджет квартиры-студии стартует от 2,5 млн бат (7 млн рублей) в эконом-районах и от 4 млн бат в Банг Тао. Посмотреть варианты можно в разделе квартиры на Пхукете.

Где доходность апартаментов проседает

Идеального формата нет — у апартаментов свои риски, которые лучше знать до сделки.

• Гарантированный доход не вечен: после 3–5 лет он зависит от загрузки и падает до 3–4%.
• Management fee 20–30% плюс сборы: на руки собственник получает 50–60% валового дохода.
• Leasehold при перепродаже требует дисконта 15–25% из-за сокращения оставшегося срока аренды.
• Простой в низкий сезон с мая по октябрь: загрузка падает до 30–40%, а сервисные платежи идут всё равно.

Отдельный сегмент — апартаменты под управлением международных брендов. Известное имя поднимает загрузку на 15–25% и среднюю ставку на 30–50%, по данным операторов рынка, но цена покупки выше обычного кондо на 25–40% за квадрат, management fee доходит до 30–40%, а личное использование ограничено жёстче — 14–30 дней в году.

Юридические тонкости leasehold

Большинство апартаментов продаются в leasehold: 30 лет аренды плюс право продлить ещё на 30 и ещё на 30 лет, суммарно до 90, но зарегистрировать сразу можно только первые 30.

Через 10 лет у leasehold остаётся 20 лет и дисконт к freehold 30–40%, по оценке юристов, поэтому формат оправдан только при цене минимум на 25% ниже freehold.

Защита простая: регистрируйте право на продление в Land Office одновременно с первичной арендой и проверяйте условия передачи управления другому оператору. С этими нюансами помогут юридические услуги по сделкам.

Главное

Доходность апартаментов на Пхукете — это 5–7% гарантированных первые годы и 4–6% по факту дальше, но на руки после удержаний приходит 50–60% валовой суммы, а реальный net yield по нашим расчётам ближе к 3–3,6%.

Формат хорош тем, кто хочет пассивный доход без забот и живёт вдали от острова. Квартира freehold доходнее при самостоятельном управлении и ликвиднее при перепродаже.

Не уверены, что выгоднее в вашем случае? Подберём объект под вашу стратегию — специалисты сравнят конкретные проекты по доходности и рискам, оставьте заявку на расчёт.

Частые вопросы

Какая доходность у апартаментов на Пхукете?

• 5–7% годовых гарантированных первые 3–5 лет, затем 4–6% по фактической загрузке. После management fee 20–30% и сборов на руки приходит 50–60% валового дохода, реальный net yield около 3–3,6%.

Что доходнее — апартаменты или квартира?

• Квартира при самостоятельной сдаче даёт 6–8% нетто, апартаменты — 4–6% по факту после удержаний оператора. Зато апартаменты не требуют участия, а квартира — это работа с гостями либо наём управляющей компании.

Кто платит налоги с аренды апартаментов?

• Оператор удерживает withholding tax по ставке 15% для нерезидентов из дохода перед выплатой. Собственнику перечисляется чистая сумма после всех налогов и сборов.

Можно ли жить в апартаментах постоянно?

• Технически да, но по договору обычно ограничено 30–60 днями в году. Некоторые проекты допускают длительное проживание вне высокого сезона — проверяйте условия конкретного комплекса.

Сколько стоит вход в апартаменты?

• Студия в хорошем проекте — от 3,5 млн бат (9,8 млн рублей), с брендовым оператором от 6 млн бат. Квартира-студия freehold дешевле, от 2,5 млн бат в эконом-районах. Назовите бюджет и стратегию — подберём проекты и рассчитаем реальную доходность по каждому.