Доходность аренды на Пхукете по месяцам года

Доходность аренды на Пхукете по месяцам года, сколько приносит

Реальная доходность аренды на Пхукете по месяцам колеблется вместе с загрузкой: от 35–40% в сентябре до 90–95% в декабре и феврале, а ставки в низкий сезон падают на 25–35% от пиковых. Честный итог за все 12 месяцев составляет 6–9% чистыми, а не 12–15% из презентаций.

Смотрим, сколько объект приносит помесячно и как собрать из этого годовой процент.

Доходность аренды по месяцам года

Турпоток привязан к муссонам, поэтому годовой цикл предсказуем. Высокий сезон длится с ноября по апрель, низкий тянется с мая по октябрь. Усреднённая загрузка по краткосрочной аренде выглядит так:

• Январь–март: 80–90%. Пик, максимальные ставки. Февраль держит абсолютный максимум спроса.
• Апрель: 65–75%. Сонгкран 13–15 апреля поддерживает середину месяца.
• Май–июнь: 45–55%. Начало дождей, ставки падают на 25–35% от пиковых.
• Июль–август: 50–60%. Подъём за счёт азиатских туристов.
• Сентябрь–октябрь: 35–50%. Самые тихие месяцы года.
• Ноябрь: 60–70%, загрузка быстро растёт к концу месяца.
• Декабрь: 85–95%. Максимальные ставки за год, брони за 2–3 месяца вперёд.

Среднегодовая загрузка хорошего объекта в профессиональном управлении держится 70–75%, у топовых доходит до 80–85%, у средних квартир без активного продвижения не более 50–55%.

Понять реальный потенциал конкретной квартиры помогает расчёт доходности инвестиции.

Почему районы приносят разный доход

Сезонность бьёт по локациям неравномерно, и это напрямую влияет на доходность аренды.

• Патонг зимой доходит до 95%, летом проваливается до 35–40%; брутто около 8–12%, чистая ближе к 6–8%.
• Банг Тао и Лагуна стабильнее: 55–65% в низкий сезон, 85–90% в высокий, брутто 7–11%, чистая 5–8%.
• Вичит и Чалонг остаются парадоксальными лидерами стабильности с загрузкой 85–94% круглый год за счёт экспатов на долгосрочных контрактах: аренда от 19 000 бат, чистая около 7% без сезонных качелей.
• Най Харн и Раваи держат 60–70% даже летом при чистой около 6,3%.
• Карон и Ката дают 45–55% в низкий сезон и до 85% в высокий.

Краткосрок против долгосрока

Разговор о помесячной доходности имеет смысл только для краткосрочной аренды: именно она скачет от 90% в феврале до 35% в сентябре. Долгосрочная аренда от 6 месяцев держит 90–95% круглый год, но ставки ниже: однокомнатное кондо в Банг Тао на долгосроке даёт 25 000–35 000 бат в месяц, а на краткосроке в пик доходит до 45 000–55 000.

• Кондо за 5 млн бат на краткосроке приносит 350 000–420 000 бат в год, на долгосроке около 300 000–360 000. Разница около 15–20%, но на краткосроке вы платите управляющей компании 20–30% выручки, уборку, коммуналку за пустые дни и комиссию площадок, а на долгосроке расходы минимальны.

Опытные инвесторы комбинируют: краткосрок с ноября по апрель, долгосрок с мая по октябрь. Такая гибридная модель даёт 7–10% чистыми.

Сколько приносит объект в низкий сезон и как это исправить

В худшие месяцы объект приносит меньше половины пиковой выручки, но провал можно смягчить. Вот что работает на практике.

1. Снижайте ставку плавно. 15–20% от пика в мае, до 30–35% к сентябрю-октябрю, минимальный срок брони от 3 ночей.
2. Переключайтесь на помесячную аренду. Тариф на 30+ ночей со скидкой 40–50% привлекает удалёнщиков; один арендатор за 25 000 бат выгоднее трёх разрозненных броней.
3. Работайте с азиатским рынком. Ctrip, Trip.com и корейские платформы дают дополнительную загрузку в июле-августе.
4. Вкладывайтесь в качество листинга. Профессиональные фото и видеотур заметно поднимают конверсию.
5. Держите рейтинг высоким. Разница в доходе между оценкой 4,5 и 4,9 на площадках достигает 25% по нашим наблюдениям.
6. Считайте годовую доходность, а не месячную. Честные 12 месяцев дают 6–9% чистыми, а не сказочные 12–15%.

Как выстроено управление недвижимостью, которое вытягивает загрузку летом, подробно расписано на нашем сайте.

Какой тип объекта ровнее держит доход

• Студии и однокомнатные кондо до 45 м² дают самый стабильный доход: вход от 3–4 млн бат, брутто 7,5–8,8%, загрузка летом 50–65%, самый ликвидный формат.
• Двухкомнатные кондо 50–80 м² приносят 6,5–7,5% брутто и хорошо идут на помесячную аренду, цена от 5–7 млн бат.
• Виллы с бассейном дают максимум в пик (трёхспальная в Банг Тао приносит до 135 000 бат в месяц), но летом падают до 30–40%, а расходы на бассейн, сад и охрану идут постоянно; чистая 4–6%, зато рост стоимости актива 10–15% в год.

Для стабильного пассивного дохода лучше всего подходят однокомнатные кондо в экспатских районах; конкретные планировки и цены есть в каталоге квартир.

Три ошибки, которые режут годовой доход

1. Первая ошибка, покупка в разгар высокого сезона без анализа летних цифр; всегда запрашивайте данные за полный календарный год помесячно.
2. Вторая, экономия на профессиональном управлении: попытка сдавать из Москвы оборачивается пропущенными запросами и падением рейтинга.
3. Третья, принципиальный отказ от долгосрока: четыре пустых месяца по 25 000 бат превращаются в 100 000 бат потерь.

При этом сезонность постепенно сглаживается: растут прямые рейсы из Китая, Индии и с Ближнего Востока, развивается инфраструктура для удалёнщиков, а виза DTV (с 2024 года, до 5 лет) создаёт устойчивый спрос на долгосрок. Прогноз на 2–3 года такой: загрузка в мае-октябре подрастёт до 55–65% для качественных объектов.

Главное

Доходность аренды на Пхукете по месяцам ходит от 35–40% в сентябре до 90–95% в декабре-феврале, ставки летом падают на 25–35%. Реальная чистая доходность после честного расчёта за все 12 месяцев — 6–9%, а гибридная стратегия «краткосрок зимой, долгосрок летом» вытягивает её к 7–10%.

Подберите объект под свою инвестиционную цель — рассчитаем доходность конкретной квартиры или виллы по всем месяцам года и покажем честную годовую цифру.

Частые вопросы

Какая доходность аренды на Пхукете в низкий сезон?

• Для качественного объекта в профессиональном управлении загрузка держится 45–60% с мая по октябрь. Худшие месяцы — сентябрь и октябрь (35–50%), лучшие внутри низкого сезона — июль и август (50–60%). Долгосрочная аренда держит 90–95% круглый год.

Что выгоднее: сдавать посуточно или на длительный срок?

• Краткосрок приносит на 15–20% больше в абсолютных цифрах, но после вычета комиссии управляющей компании, уборки и простоя разница сокращается до 5–10%. Оптимум — комбинировать: краткосрок в высокий сезон, долгосрок в низкий. Такая модель даёт 7–10% чистыми.

Какой район меньше зависит от сезонности?

• Вичит и Чалонг держат загрузку 85–94% круглый год за счёт экспатов на долгосрочных контрактах. Среди туристических зон стабильнее Банг Тао и Лагуна (55–65% в низкий сезон), а также Най Харн и Раваи (60–70% за счёт зимовщиков).

Сколько реально приносит аренда за год?

• Средняя брутто по острову — около 7,9%, чистая — около 5,8%. Лучшие объекты, однушки в курортных зонах, дают до 8,8% брутто и около 7% чистыми. С учётом роста стоимости актива совокупная доходность грамотно выбранного объекта — 15–22% годовых; рассчитаем цифру для конкретной квартиры под ваш бюджет.

Стоит ли брать виллу ради арендного дохода?

• Виллы дают максимум в пик, до 135 000 бат в месяц в Банг Тао, но летом загрузка падает до 30–40%, а расходы на бассейн и охрану идут постоянно. Чистая доходность 4–6% — ниже кондо. Вилла — это больше про образ жизни и рост стоимости актива, чем про стабильный поток аренды.

Подберём формат под вашу цель — кэш-флоу или капитализацию.