Доходность недвижимости на Пхукете и в Краби, сравнение и цифры

Доходность недвижимости на Пхукете и в Краби расходится почти вдвое: на Пхукете курортные районы приносят 5–8% валовыми круглый год, а Краби держит 4–6% валовыми с чёткой сезонностью октябрь–апрель.

Ниже разберём по цифрам чистые ставки, загрузку, скорость перепродажи и то, кто снимает жильё, — чтобы вы сами прикинули окупаемость под свой горизонт без обещаний «гарантированного роста».

Какая доходность аренды на Пхукете и в Краби

У Пхукета валовая ставка укладывается в 5–8% по курортным районам, и держит её международный аэропорт с круглогодичным турпотоком. Когда вычтете 35% управляющей компании и налоги, чистыми останется 3,5–5,5% по нашим расчётам. В Банг Тао и Сурине объекты стоят заполненными на 75–85% весь год: разные волны арендаторов перекрывают друг друга.

У Краби вилка иная — валовые 4–6% и чистые 2,5–4%. Премиальные объекты в Ао Нанг набирают 60–70% загрузки в сезон, а в тихие месяцы сползают к 30–40%. По росту цены за десятилетие кондо на Пхукете прибавляли 5–8% в год, тогда как Краби на стадии развития шёл быстрее, 6–10%, но с большими качелями.

Иными словами, Краби — это ставка на подъём региона, а Пхукет — на ровный денежный поток.

Посчитаем на конкретике.

Кондо за 6 млн THB на Пхукете при валовых 6,5% отдаёт около 390 000 THB за год, а чистыми после 35% управляющей комиссии и налогов набегает порядка 250 000 THB. Аналог в Краби с валовыми 5% и более слабой загрузкой при похожей цене входа приносит заметно меньше, из-за чего возврат вложений там тянется на несколько лет дольше.

Цены входа: от чего считается доходность

На младших позициях линейки отрыв цены составляет 15–20%, а чем выше сегмент, тем он шире.

Итоговая доходность считается именно от стоимости входа, поэтому сравнивать корректно только близкие метражи:

Студия 25 м² в новом доме центрального Пхукета обойдётся от 2,62 млн THB, тот же формат в Ао Нанг — от 2,2 млн THB.
Двухкомнатная 60 м² в топовых локациях Пхукета (Банг Тао, Сурин, Камала) идёт по 7–12 млн THB, её аналог в Краби — 5–8 млн THB.
Вилла 200 м² с бассейном на Пхукете стоит 25–60 млн THB, похожая в Краби — 15–35 млн THB.

Сопутствующие сборы при покупке в обоих регионах совпадают: Transfer Fee 2%, Stamp Duty 0,5%, Withholding Tax по прогрессивной шкале, работа юриста 30–80 тыс. THB.

Всё вместе набирает 3–7% сверх цены по нашим расчётам.

Начать удобно с инвестиционного каталога Пхукета, где лоты уже подобраны под сдачу.

Профиль арендатора и сезонность

На Пхукете состав снимающих пёстрый: Семьи-туристы из Европы и Азии, удалёнщики на срок от одного до шести месяцев, релоканты по визе DTV, приезжающие на лечение. Из-за такого набора загрузка не проваливается даже когда просядет один сегмент, а найти постояльца на длинный срок с фиксированной ставкой здесь легче.

Краби опирается на привычный курортный поток: Европейские пары и небольшие компании, зимой — скандинавы. Удалёнщиков и долгосрочников тут ощутимо меньше, крупной русскоязычной общины нет. Львиная доля сделок — короткие брони на 5–14 дней, а это быстрее изнашивает мебель и заставляет активно продвигать объект через Airbnb или УК.

От того, кто снимает, напрямую зависит устойчивость дохода. Когда на Пхукете спадает европейский турпоток, недостачу закрывают релоканты и долгосрочники, поэтому годовой график поступлений выходит ровнее. В Краби же деньги идут в основном в пик октябрь–апрель, а лето нередко уходит в операционный минус, так что владельцу приходится держать подушку на 4–6 месяцев низкого спроса по нашим расчётам.

Ликвидность при перепродаже

На Пхукете в активной продаже свыше 900 лотов, а иностранцы и тайцы заключают сделки постоянно. Выставленный по адекватной цене объект уходит за 3–12 месяцев. Каталог новостроек и готовых объектов Пхукета охватывает 16 районов и больше 8 типов жилья.

Рынок Краби заметно уже: кондо тут перепродают обычно за 12–24 месяца, а виллы — временами и за 24–36. Это важно, если вы берёте жильё как тактический ход на горизонт 2–3 года.

Скорость продажи прямо сказывается на фактической доходности: пока лот висит в экспозиции, аренду он не приносит.

Кому какой остров выгоднее

К Пхукету тяготеют те, кому нужен пассивный доход и быстрый выход в кэш, семьи с детьми ради школ и клиник, удалёнщики с длинным горизонтом.

Краби ближе тем, кто готов ждать капитализации десять с лишним лет и мириться со слабой инфраструктурой ради более дешёвого входа.
По итогам 2026 года россияне берут Пхукет против Краби в пропорции примерно 4:1, и причина — глубина рынка вместе с ликвидностью.
Правило foreign quota 49% в кондо и требование FET-формы для freehold (перевод от 50 000 USD разом) на обоих островах одно и то же, но на Пхукете за счёт числа сделок рынок прозрачнее.

Перед решением стоит осмотреть оба острова через онлайн-показ с экспертом, а не листать глянец брошюр.

Главное

Доходность недвижимости на Пхукете выше и ровнее: 5–8% валовыми весь год, 3,5–5,5% чистыми, выход из объекта за 3–12 месяцев. У Краби — 4–6% валовыми с сезонностью и 2,5–4% чистыми, зато на раннем этапе выше запас роста цены, но перепродать сложнее из-за узкого рынка.

Под пассивный доход и быстрый выход берут Пхукет, а на долгую дистанцию часть инвесторов идёт в Краби.

Хотите точную цифру под свой бюджет? Оставьте заявку — сравним конкретные объекты обоих островов с расчётом gross, net и срока перепродажи.

Частые вопросы

Какая доходность аренды выше — на Пхукете или в Краби?

У Пхукета она выше и устойчивее: 5–8% валовыми круглогодично против сезонных 4–6% в Краби. Чистыми после комиссии УК и налогов остаётся 3,5–5,5% на Пхукете и 2,5–4% в Краби по нашим расчётам.

Где недвижимость дешевле входит в сделку?

Краби в среднем дешевле на 20–30% при равном метраже. Студия в Ао Нанг стартует от 2,2 млн THB, её аналог в центре Пхукета — от 2,62 млн THB, а по виллам отрыв доходит до 40%.

Сколько занимает перепродажа объекта?

Выставленный по здравой цене лот на Пхукете уходит за 3–12 месяцев, а в экспозиции держится свыше 900 вариантов. В Краби рынок уже: кондо обычно продают за 12–24 месяца, виллы — дольше, вплоть до 36.

Какая заполняемость аренды на двух островах?

В Банг Тао и Сурине на Пхукете держится 75–85% весь год. Премиальные объекты Краби набирают 60–70% в пик октябрь–апрель и падают до 30–40% в тихий сезон.

Что учесть в расчёте доходности кроме арендной ставки?