Доходность недвижимости на Пхукете: реальные цифры 2026

Реальная доходность недвижимости на Пхукете в 2026 году составляет 4–7% годовых чистыми для большинства кондо и до 8% в хорошо управляемых проектах туристических зон. Валовые 8–10% из презентаций застройщиков не учитывают комиссию управляющей компании, налоги и простой.

Дальше разложим цифры по типам объектов, расходам и срокам окупаемости без рекламного глянца.

Какая доходность недвижимости на Пхукете реальна

Правдивая вилка чистой доходности тянется от 4 до 7% в год, а у моря с сильной УК доходит до 8%. Такие цифры называют и агентства с более чем десятилетним стажем на острове, и живые сделки 2024–2026 годов. Между разными форматами разброс ощутимый, и смешивать валовую доходность с чистой тут выйдет боком.

Застройщики и управляющие компании обычно оперируют цифрой 8–10%, но за ней стоит валовая величина, посчитанная до расходов. Вычтите maintenance fee, налоги, комиссию УК в 20–30% и месяцы простоя вне сезона — и чистыми останется 4–7%.

Даже так результат остаётся привлекательным на фоне многих рынков, только выяснять его лучше на входе, а не по итогам первого годового отчёта:

Кондо-студии под управлением УК приносят порядка 5–7% в год.
Однокомнатные апартаменты (1-bedroom) в курортных районах дают 6–8%.
Виллы с собственным бассейном у топовых пляжей — 7–10% валовыми на посуточной сдаче.
Покупка на котловане (off-plan) добавляет 20–40% к цене за 2–4 года, а после ввода начинается арендный поток.

Три сценария входа: студия, апартаменты, вилла

У покупателей из России и СНГ чаще всего встречаются три варианта, и у каждого своя математика.

Самый спокойный сценарий — студия в новом доме. Здесь бюджет держится в коридоре 3,5–5 млн бат (около 9–13 млн рублей по апрельскому курсу 2026-го), метраж 28–35 м², а география включает Чернг Талай, Катху, Раваи. На длинном найме такая студия даёт 12 000–18 000 бат ежемесячно: валовые 7–8%, чистые 5–6%, возврат вложений за 12–16 лет. Из плюсов невысокий порог и лёгкое администрирование, из минусов рост цены скромнее, чем в премиум-локациях.
Золотая середина — однокомнатные апартаменты в курортном поясе. Ценник 5–8 млн бат (13–21 млн рублей), площадь 40–55 м², локации Банг Тао, Камала, Сурин, Лагуна. Арендная ставка 25 000–45 000 бат в месяц выводит на валовые 7–9% и чистые 5,5–7%. Продать такой объект несложно — спрос быстрый, и именно его чаще всего ищут через каталог квартир на Пхукете.
Максимальный доход и максимальный порог — вилла с бассейном на 2–4 спальни от 15–20 млн бат. В пик сезона сутки стоят 5 000–15 000 бат, что выводит на валовые 8–10% и чистые 6–8%. Расходов, правда, тоже больше: чаша бассейна, сад, регулярное обслуживание, персонал. Такой формат подходит тем, кто готов лично держать руку на пульсе или доверить это управляющей компании.

Из чего складываются расходы на содержание

Главный промах при подсчёте доходности недвижимости на Пхукете — забыть про операционку. Для кондо она складывается так:

Взнос за общую инфраструктуру (maintenance fee): 120–180 бат с квадратного метра ежемесячно; на студии 30 м² выходит 3 600–5 400 бат.
Свет и вода, когда их не заложили в аренду, — ещё 2 000–5 000 бат в месяц.
УК забирает по договору от 20 до 30% арендной выручки.

К единовременным тратам добавьте сбор при регистрации (2% кадастра), гербовый сбор (0,5%) и работу юриста с проверкой объекта — 30 000–80 000 бат. Ежегодный имущественный налог действует с 2020 года и по закону не выходит за рамки 0,01–0,1% оценки — это одна из самых мягких ставок региона.

По кондо ценой 5 млн бат речь идёт о 500–5 000 бат за год.

Пхукет против Бали и Дубая: где честнее цифры

На Бали умелая посуточная сдача приносит 10–15% в валюте, рекордно для региона. Расплата за это — отсутствие права на землю у иностранца: доступен только leasehold на 25–30 лет, а обходные схемы через тайских номиналов юридически шаткие.
Дубай по официальным данным держит 5–8% и не берёт подоходный налог, зато требует кратно больший капитал на входе, а из-за переизбытка новостроек в 2025–2026 годах арендодатели там серьёзно конкурируют.
По росту цены за 2023–2025 годы топовые районы Пхукета прибавили 25–35%, Банг Тао с Камалой — около четверти.

Дубай за 2025 год вырос на 12–13%, но прогнозы обещают замедление до 3–5% ежегодно.

Пхукет садится ровно между доходностью Бали и юридической прозрачностью Дубая: 4–7% чистыми на законном freehold в кондо.

Сколько дают конкретные объекты в цифрах

Возьмём готовую студию в Патонге за 2,9 млн бат: на длинном найме она приносит 14 000 бат в месяц, за год это 168 000 бат и 5,8% чистыми — причём без хлопотного управления.
Другой пример — трёхспальная вилла в Найхарне за 17 млн бат: в высокий сезон сутки идут по 8 000–12 000 бат, и с октября по март набегает около 1,5–2 млн бат, валовые 8–9%; дефицит свободной земли здесь дополнительно толкает цену вверх.
Особняком стоит покупка на стадии стройки. Проект на Банг Тао взяли за 4,8 млн бат, через два с половиной года его сдали, а рынок оценил уже в 6,4 млн — плюс 33% к цене, и сверху сдача под 7% годовых. Итого за три года набегает порядка половины вложенной суммы в батах.

Подобные объекты удобно листать в разделе инвестиционной недвижимости.

На что смотреть, чтобы доходность не оказалась нарисованной

Итоговую цифру определяют несколько факторов. Первый, район: по ликвидности впереди Банг Тао, Лагуна, Камала и Сурин, а Раваи выигрывает на долгой аренде экспатам. Второй, управляющая компания: без неё дистанционно вести объект тяжело, и её прежнюю заполняемость стоит сверить по отчётам. Третий, иностранная квота: в каждом ЖК под нерезидентов отдают максимум 49% площадей, и до сделки надо убедиться, что лимит ещё не выбран. Четвёртый, деньги за кондо должны прийти из-за границы: так требует Thai Land Department, а банк выдаёт справку FET, без которой право собственности не оформить.

Со всеми этими пунктами разбирается юридическое сопровождение сделки.

Главное

Реальная доходность недвижимости на Пхукете — 4–7% чистыми для большинства кондо, до 8% в сильных проектах туристических зон. Валовые 8–10% из буклетов не учитывают расходы и простой, а гарантий роста цены не даёт никто: рынок цикличен, и считать нужно по консервативному сценарию.

Хотите увидеть честный расчёт под свой бюджет? Оставьте заявку на бесплатный подбор — специалисты Realty-Phuket рассчитают net yield по конкретным объектам и сопроводят сделку от осмотра до регистрации.

Частые вопросы

Какова реальная чистая доходность аренды кондо на Пхукете?

Когда вычтете комиссию УК, maintenance и налоги, на руках останется 4–7% в год по большинству объектов и до 8% в грамотно управляемых курортных проектах. Рекламные 8–10% операционку и простой попросту игнорируют.

Сколько приносит студия против виллы?

Студия при лёгком управлении и невысоком пороге приносит 5–6% чистыми. Вилла с бассейном выходит на 8–10% валовых и 6–8% чистых, но обходится дороже и требует внимания. Однокомнатные апартаменты держат середину — 5,5–7% чистыми.

Почему валовая доходность выше чистой?

Валовую цифру берут прямо с арендного потока, ничего не вычитая. Дальше из неё уходит 20–30% управляющей компании, maintenance fee, коммуналка, налоги и пустующие месяцы вне сезона. От заявленных 8–10% в сухом остатке получается 4–7%.

Какие расходы на содержание закладывать?

Заложите maintenance fee 120–180 бат с квадрата в месяц, комиссию УК 20–30% с аренды и годовой имущественный налог 0,01–0,1% от оценки. Разово при покупке добавятся регистрационный и гербовый сборы плюс юрист.

Чем Пхукет выгоднее Дубая по доходности?

Сильнее по возможному росту цены в востребованных районах, ощутимо доступнее на входе и с турпотоком даже в межсезонье. Дубай, в свою очередь, берёт правовой прозрачностью и отсутствием подоходного налога. Не уверены в расчётах по объекту — поможем проверить цифры.