Доходность новостроек в Таиланде: что даёт off-plan

Доходность новостроек в Таиланде на стадии строительства складывается из двух цифр: прирост цены к сдаче 20–40% в удачном проекте и арендный доход 6–10% годовых после ввода. Студия на Банг Тао, купленная в 2021 году за 3,2 млн бат на котловане, к сдаче через три года стоила 5,1 млн — прирост 59% без учёта аренды.

Ниже разбираем, из чего эта доходность реально складывается и где она обнуляется.

Из чего складывается доходность новостройки

Покупка off-plan — это вход в проект до завершения стройки, часто ещё на этапе котлована.

Заработок здесь состоит из двух источников, и путать их не стоит.

Первый — прирост капитала. На старте продаж цена на 15–30% ниже готового объекта, а к сдаче объект дорожает. В успешном проекте прирост от старта до ключей достигает 20–40%.
Второй источник — аренда после ввода: качественный юнит при грамотном управлении приносит 6–10% годовых по нашим расчётам.

Рынок Пхукета вырос примерно на 60% с 2020 по 2025 год по данным рынка — с пандемийной просадкой и восстановлением, сейчас в фазе умеренного роста без перегрева. Конкретный прирост зависит от района и стадии входа.

Сколько приносит off-plan по районам Пхукета

Динамика прироста от старта до сдачи сильно различается по локациям. Это первая цифра, на которую смотрит инвестор:

Банг Тао и Чернг Талай — самый горячий район, рост 20–40% в успешном проекте (старт 3–8 млн бат, сдача 4–11 млн).
Камала и Сурин — медленнее, но стабильнее: 15–25%.
Раваи и Найхарн — виллы прибавили 20–35% за три года.
Патонг и Карон — рынок насыщеннее, прирост умеренный (10–20%), зато выше арендная доходность готового объекта.

Разброс большой, поэтому цифру доходности нельзя брать усреднённой по острову — она считается под конкретный проект. Сравнить варианты под бюджет и горизонт поможет бесплатный подбор недвижимости.

Как рассрочка без процентов усиливает доходность

Главный множитель доходности off-plan — беспроцентная рассрочка от застройщика. Вы не вкладываете всю сумму сразу, а прирост считается от полной стоимости объекта. Типичная схема платежей выглядит так:

Резервационный депозит 50 000–200 000 бат при бронировании — фиксирует цену.
Первый взнос 20–30% при подписании договора SPA.
Поэтапные платежи по 5–10% при достижении этапов: фундамент, каркас, кровля, отделка.
Финальный платёж 20–30% при передаче ключей.

Проценты не начисляются: застройщик финансирует стройку за счёт этих платежей. Поэтому при переуступке до сдачи прибыль считается на сравнительно небольшой вложенный капитал, и ROI получается высоким.

Где входить, чтобы доходность была максимальной

Стадия входа напрямую влияет на итоговую цифру.

Предстарт даёт самую низкую цену, но и максимальный риск: часто ещё нет EIA.
Старт официальных продаж — уже есть разрешение и генподрядчик, цена чуть выше, риск заметно меньше: обычно лучшее окно для входа.
На стадии котлована и каркаса цена уже выше старта на 10–15%.

За 6–12 месяцев до сдачи цены на 20–30% выше стартовых — это удобное время для выхода через переуступку.

Финансовая модель на конкретном примере

Апартаменты 50 м² в Банг Тао, старт продаж, цена 5 млн бат, срок стройки 2 года, итого вложений с расходами — 5,25 млн бат.

Сценарий продажи переуступкой перед сдачей:

Рынок вырос до 6 500 000, уплачено к моменту переуступки 3 100 000, получено 6 200 000, прибыль около 3 100 000 за 1,5–2 года — ROI на вложенный капитал около 100%.

Сценарий аренды после сдачи:

Объект стоит 6 500 000, арендный доход 8% годовых по данным рынка = 520 000 бат в год, чистыми после налогов и CAM — 420 000–450 000, плюс прирост 10–15% в год.

Что обнуляет доходность: риски новостройки

Расчётная доходность работает только при надёжном застройщике. Главный риск здесь недострой или банкротство: в Таиланде эскроу необязателен, деньги идут напрямую девелоперу, а возврат при банкротстве тянется через суд годами. Дальше по частоте идут задержка на 6–18 месяцев, несоответствие готового объекта рендерам и превышение 49% иностранной квоты к сдаче.

Защита простая: выбирать застройщиков с реализованными проектами на Пхукете, проверять финансовую отчётность (публичные компании на бирже SET прозрачны), прописывать в SPA штраф за просрочку и закладывать буфер по срокам.

Мы проводим due diligence каждого проекта, прежде чем включить его в каталог жилых комплексов.

Налоги при выходе из объекта

При продаже переуступки доходность уменьшают сборы: Transfer Fee 2% от кадастра (делится 50/50), Special Business Tax 3,3% при продаже в течение 5 лет, Withholding Tax обычно 1–3% для физлиц-нерезидентов по закону.

На налоги и сборы закладывайте 5–7% от стоимости; при быстрой переуступке до регистрации нагрузка меньше.

Точную цифру под ваш сценарий уточняйте у юриста.

Главное

Доходность новостроек в Таиланде — это прирост цены 20–40% к сдаче в удачных районах плюс аренда 6–10% годовых после ввода, а беспроцентная рассрочка усиливает ROI на вложенный капитал.

Цифра держится ровно до тех пор, пока застройщик надёжен: эскроу в Таиланде необязателен, деньги идут прямо девелоперу.

Рассчитаем доходность под ваш бюджет и горизонт — сравним проекты на разных стадиях и проверим застройщиков за вас.

Частые вопросы

Какая доходность реальна для новостройки на Пхукете?

Прирост цены от старта до сдачи 20–40% в удачном проекте плюс аренда 6–10% годовых после ввода по нашим расчётам. В горячих районах вроде Банг Тао цифра выше, в насыщенных Патонге и Кароне прирост умереннее, зато стабильнее арендный поток.

За счёт чего доходность off-plan выше, чем у готового жилья?

За счёт беспроцентной рассрочки: вы платите 20–30% на входе, а прирост считается от полной стоимости объекта. При переуступке до сдачи прибыль приходится на небольшой вложенный капитал, поэтому ROI достигает 100% за 1,5–2 года.

Сколько закладывать на налоги при продаже?

Обычно 5–7% от стоимости: Transfer Fee 2% (делится с покупателем), Special Business Tax 3,3% при продаже в течение 5 лет и Withholding Tax 1–3% для нерезидентов по закону. При переуступке до регистрации права нагрузка меньше — точный расчёт даёт юрист.

Что чаще всего обнуляет доходность новостройки?

Недострой и банкротство застройщика: эскроу в Таиланде необязателен, деньги идут напрямую девелоперу, а возврат при банкротстве тянется через суд годами. Поэтому финансовую устойчивость компании оценивают до брони.

Можно ли купить новостройку в Таиланде удалённо из России?

Да, это стандартная практика. Онлайн-показ, переговоры, подписание через апостилированную доверенность и банковский перевод проходят дистанционно. Присутствие на финальной приёмке желательно, но тоже возможно по доверенности.

Напишите нам, и мы подберём проект под ваш горизонт инвестиций и проверим застройщика по документам.