Налоги с аренды квартиры на Пхукете для иностранца

Налоги с аренды квартиры на Пхукете иностранец платит по прогрессивной шкале от 0 до 35 процентов от годового дохода, плюс управляющая компания удерживает withholding tax 5 процентов при каждой выплате.

Для студии за 5 млн бат налог на имущество составляет символические 1000–5000 бат в год.

Ниже разбор по каждому платежу, чтобы посчитать чистую доходность заранее.

Из чего складываются налоги с аренды квартиры на Пхукете

Арендный доход иностранца в Таиланде облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале, и с 2025 года контроль за такими доходами заметно ужесточили. До 150 000 бат в год ставка нулевая, на диапазоне от 150 до 500 тысяч бат применяется 5 процентов, от 500 тысяч до миллиона бат — 10 процентов, а на суммах выше миллиона ставка растёт вплоть до 35 процентов по закону.
Второй платёж — ежегодный налог на имущество: для жилой недвижимости он составляет 0,02–0,1 процента от кадастровой стоимости по закону. Для студии за 5 млн бат выходят те самые 1000–5000 бат в год. Сумма небольшая, но её тоже закладывают в смету владельца рядом с подоходным налогом.

Как считать доход: гросс, расходы и чистая база

Налоговая база — это не вся выручка, а доход за вычетом подтверждённых расходов. Из валового арендного потока вычитают комиссию площадок бронирования, клининг после каждого гостя (500–1500 бат за уборку), долю управляющей компании и амортизацию мебели. Только оставшаяся сумма попадает под прогрессивную шкалу.

Возьмём студию 35 кв. м в Ката за 4 200 000 бат. Валовый доход при самостоятельной сдаче через Airbnb — около 490 000 бат в год. После расходов на комиссии, уборку, взнос за общие зоны, коммуналку и ремонт мебели чистая база выходит примерно 220 000 бат, и подоходный налог по ней остаётся в нижних 5 процентах шкалы.

Рассчитать эту цепочку по конкретному объекту помогут специалисты по управлению недвижимостью.

Что такое withholding tax и почему платить дважды не придётся

Withholding tax — это налог, который источник выплаты удерживает сразу. Когда доход владельцу переводит управляющая компания, она удерживает 5 процентов и перечисляет их в казну от имени собственника. Эта сумма не дополнительная: удержанные 5 процентов засчитываются в итоговую годовую декларацию, поэтому один и тот же доход не облагается повторно.

На практике так удобнее иностранцу, который управляет квартирой из-за рубежа: часть налога уходит автоматически, а по итогам года остаётся только свести баланс. Если по декларации итоговая ставка оказалась ниже удержанных 5 процентов, разницу возвращают.

Собрать корректную структуру выплат и отчётности помогут юридические услуги.

Сколько остаётся после налогов: реальная доходность

Красивые 12 процентов из рекламы после налогов и расходов превращаются в скромные, но честные цифры. Для студии в Ката за 4,2 млн бат чистая доходность при самостоятельной сдаче — около 5,3 процента годовых по нашим расчётам, а при отельном управлении с комиссией 25 процентов ближе к 4,2 процента.

Честный ориентир для большинства квартир — 4–7 процентов чистыми при самостоятельной сдаче и 3–6 процентов при управляющей компании. Плюс рост стоимости объекта 5–10 процентов в год даёт совокупные 10–17 процентов.

Именно поэтому налоговую нагрузку разумно закладывать в расчёт ещё до покупки, а не после первого арендного сезона.

Легальная сдача и лицензия: без неё налоги не спасут

Даже аккуратная уплата налогов не отменяет требования тайского закона Hotel Act: посуточная аренда сроком менее 30 дней разрешена только в кондоминиумах с отельной лицензией.

Формально сдавать обычный кондо посуточно нельзя, хотя на практике тысячи собственников делают это через Airbnb и Booking.
Тренд на ужесточение контроля усилился после 2024 года, и налоговая прозрачность идёт с ним в паре: чем чище доход задекларирован, тем меньше рисков.

Самый спокойный путь — покупать квартиру в комплексе, где застройщик уже оформил лицензию на весь дом. Подобрать такой проект под сдачу помогут в каталоге квартир.

Типичные ошибки владельцев в налоговых расчётах

Владельцы чаще всего спотыкаются на трёх вещах:

Считают налог со всей выручки, забыв про вычет расходов: реальная база почти всегда вдвое ниже гросс-дохода.
Не учитывают удержанный управляющей компанией withholding tax и платят его повторно при подаче декларации.
Игнорируют ежегодный налог на имущество 0,02–0,1 процента, считая его несущественным.

Ещё один просчёт — валютный риск. За несколько лет бат к рублю колебался в широком диапазоне, и на объекте за 5 млн бат разница только из-за курса измеряется миллионами рублей. При планировании налоговой нагрузки разумно закладывать валютный буфер 5–10 процентов по нашим расчётам, чтобы декларация не стала неприятным сюрпризом.

Главное

Налоги с аренды квартиры на Пхукете для иностранца — это подоходный налог по прогрессивной шкале от 0 до 35 процентов, ежегодный налог на имущество 0,02–0,1 процента от кадастровой стоимости и withholding tax 5 процентов, который управляющая компания удерживает и засчитывает в декларацию.

После всех расходов и налогов честная доходность выходит 4–7 процентов чистыми.

Оставьте заявку на бесплатный подбор — специалист просчитает налоговую нагрузку и реальную доходность конкретной квартиры, а не среднюю по рынку.

Частые вопросы

Какие налоги платит иностранец с аренды квартиры на Пхукете?

Подоходный налог по прогрессивной шкале от 0 до 35 процентов от годового дохода за вычетом расходов и ежегодный налог на имущество 0,02–0,1 процента от кадастровой стоимости. Управляющая компания дополнительно удерживает withholding tax 5 процентов при каждой выплате.

Сколько составляет налог на имущество для квартиры?

Для жилой недвижимости он равен 0,02–0,1 процента от кадастровой стоимости в год по закону. Для студии за 5 млн бат набегают символические 1000–5000 бат ежегодно.

Что такое withholding tax и придётся ли платить дважды?

Это налог, который управляющая компания удерживает в размере 5 процентов при выплате дохода. Он засчитывается в итоговую годовую декларацию, поэтому повторно тот же доход не облагается, а при переплате разницу возвращают.

Когда декларацию можно не подавать?

Если годовой доход после вычета расходов не превышает 150 000 бат, ставка нулевая. Но при сдаче через управляющую компанию учёт всё равно ведут, а удержанный withholding tax фиксируется, поэтому прозрачная отчётность выгоднее.

Как снизить налоговую нагрузку с аренды?

Учитывайте все подтверждённые расходы, тогда чистая база и налог падают, оформляйте выплаты через управляющую компанию с withholding tax и держите объект в комплексе с отельной лицензией.

Напишите нам, и мы рассчитаем налоги для конкретной квартиры.