Реальная доходность недвижимости на Пхукете

Реальная доходность недвижимости на Пхукете: расчёт

Реальная доходность недвижимости на Пхукете от аренды составляет 4–8% годовых, а с учётом роста цен по расчёту через IRR за 5–7 лет доходит до 9–12%. Это ниже красивых «гарантированных 8%» из буклета застройщика по факту в кармане, но честнее и с полной свободой распоряжаться квартирой.

Ниже показан порядок расчёта и ловушки, которые съедают отдачу.

Из чего складывается реальная доходность на Пхукете

Отдача от аренды зависит от локации, типа объекта и качества управления. Хорошо расположенный юнит под профессиональным управлением приносит 4–8% годовых на живом рынке, а не по обещанию продавца.

Цифра «гарантированных 7–10%» из презентации к этому отношения почти не имеет: у нового или только сданного объекта своей истории аренды ещё нет, и платить эти проценты не из чего.

Поэтому «гарантию» обычно финансируют одним из трёх способов.

1. Деньги выдают из вашего же взноса, порциями возвращая часть цены как «доход» первые 1–3 года.
2. Либо цену завышают на размер гарантии: объект реально стоит на 15–20% дешевле, по нашим расчётам.
3. Либо новым дольщикам платят из выручки старых проектов – схема работает, пока идут продажи.

Как посчитать доходность недвижимости самому

Разберём расчёт по шагам, на реальных ставках района, а не на данных застройщика.

1. Возьмите фактическую арендную ставку по аналогичному объекту в том же районе из реальных сделок.
2. Вычтите расходы: комиссию УК 30–40% дохода, налог 5–15%, коммуналку и обслуживание 50–80 бат за м² в месяц.
3. Заложите простои 15–25% времени и мелкий ремонт 1–2% стоимости в год.
4. Разделите чистый доход на полную стоимость входа: цена плюс transfer fee, sinking fund и меблировка.

На выходе получится 4–7% для хорошо расположенных объектов при профессиональном управлении. Это и есть честная база, от которой стоит отталкиваться при выборе.

Собрать такой расчёт по конкретному лоту помогает бесплатный подбор недвижимости: мы сверяем ставки района с фактическими сделками, а не с презентацией.

Почему IRR честнее «гарантированных процентов»

Точнее считать через IRR за горизонт 5–7 лет, потому что он учитывает не только аренду, но и рост стоимости.

Полная стоимость входа включает цену, transfer fee 1–2%, sinking fund 500–1 000 бат за м² единоразово, меблировку 200 000–500 000 бат и юридическое сопровождение 30 000–100 000 бат.

С учётом роста цен Пхукета в 2021–2026 годах на 6–12% в год IRR по объектам в хороших локациях выходит 9–12% годовых. Это часто выше «гарантированных 8%» и при этом без обязательного договора с управляющей компанией застройщика, который ограничивает ваши права. Перед покупкой этот расчёт стоит подкрепить проверкой самого объекта: кто юридический гарант выплат, что будет при банкротстве застройщика и от какой базы считается процент.

Сильный вариант – фонд на эскроу-счёте в надёжном тайском банке, слабый – гарант в виде пустой SPV без активов.

Такие вопросы мы закрываем через юридические услуги на Пхукете, потому что читать договор с УК нужно с вашим юристом, а не с юристом застройщика.

Где «гарантия» съедает вашу отдачу

«Гарантированная доходность» почти всегда идёт в связке с обязательным договором с УК застройщика. На практике выходит так.

1. Сдавать объект самостоятельно нельзя – только через УК, и свобода распоряжаться собственностью ограничена.
2. Комиссия управляющей компании составляет 30–40% дохода, поэтому 8% «чистыми» превращаются в заметно меньшую цифру.
3. Доступ к своей квартире ограничен обычно 30–45 днями в году, а больше – только за счёт потери дохода.
4. Условия многие договоры разрешают УК менять в одностороннем порядке через 1–2 года.

Читается вся эта конструкция так: «8% при соблюдении всех условий договора с комиссией около 35%, ограничением личного использования и правом УК пересматривать правила». Реальная отдача независимого управления при этом бывает выше заявленной «гарантии».

Когда программа доходности честная

Не каждая программа – обман, и отличить рабочую схему можно по признакам:

1. Гарантия дана на короткий срок 1–2 года как страховка на раскрутку объекта, с внятным объяснением.
2. Цена соответствует рынку и сравнима с аналогами без программы в том же районе.
3. УК независима от застройщика или имеет подтверждённый опыт.
4. Договор даёт расторгнуть отношения без драконовских штрафов, а застройщик готов показать отчётность по уже сданным объектам и контакты действующих владельцев.
5. Лучший индикатор – попросить контакты реальных собственников из более ранних проектов и спросить у них напрямую про выплаты и удобство работы с УК. Не готов организовать такой разговор – это уже сигнал.

Известность бренда сама по себе гарантией не служит: конкретный проект оценивают отдельно, по цифрам договора и истории сдачи, а не по логотипу на буклете.

Главное

Реальная доходность недвижимости на Пхукете – это 4–8% от аренды и 9–12% по расчёту IRR с учётом роста цен, а не процент из буклета: «гарантию» чаще всего зашивают в цену или в ваш же взнос, а комиссия УК доходит до 30–40%. Смотрите на источник денег и договор, а не на крупную цифру на обложке.

Не считайте отдачу по презентации застройщика. Оставьте заявку – разберём математику конкретного объекта вместе, сверим ставки района и покажем честный IRR без иллюзий.

Частые вопросы

Какая реальная доходность недвижимости на Пхукете?

• От аренды 4–8% годовых в зависимости от локации и управления, а через расчёт IRR за 5–7 лет с учётом роста цен по хорошим локациям выходит 9–12%. «Гарантированные 8%» застройщика обычно оказываются ниже этих цифр по факту.

Как самому посчитать доходность квартиры?

• Возьмите фактическую арендную ставку района, вычтите комиссию УК 30–40%, налог, коммуналку, простои 15–25% и ремонт, затем разделите на полную стоимость входа. Точнее – через IRR за 5–7 лет с учётом роста стоимости.

Почему нельзя верить «гарантированным 8%»?

• Потому что деньги на выплату берут из вашего же взноса или из завышенной на 15–20% цены. Плюс к «гарантии» почти всегда идёт договор с УК, комиссия которой доходит до 30–40% дохода.

Сколько дней в году можно жить в квартире при такой программе?

• Обычно от 14 до 45 дней в год – зависит от договора. Больше только за счёт снижения дохода за этот период, поэтому условие проверяют до подписания.

Есть ли объекты с высокой доходностью без «гарантийных» схем?

• Да, и их немало. Правильно выбранный объект в локации с высоким турпотоком под хорошим управлением показывает 6–8% годовых на реальном рынке. Решают выбор локации и УК, а не обещания застройщика.

Оставьте заявку – подберём такой объект и посчитаем отдачу по фактическим ставкам района.