Стоимость содержания недвижимости на Пхукете

Стоимость содержания недвижимости на Пхукете, сумма расходов

Стоимость содержания недвижимости на Пхукете складывается из ежемесячных взносов за общие зоны, ежегодного налога и коммунальных платежей и в сумме забирает у владельца 3–7 процентов от цены объекта за десять лет по нашим расчётам. Для студии 35 кв. м это 1400–2800 бат в месяц только за обслуживание дома.

Ниже разбор по каждой статье, чтобы посчитать бюджет владельца заранее.

Из чего складывается стоимость содержания недвижимости на Пхукете

Основной ежемесячный платёж — CAM fees (Common Area Maintenance), плата за общие зоны: бассейн, охрану, уборку, лифты. На Пхукете ставка обычно 40–80 бат за квадратный метр в месяц. Для квартиры 35 кв. м это 1400–2800 бат ежемесячно, а за десять лет владения набегает 168 000–336 000 бат — те самые 3–7 процентов от стоимости самой квартиры по нашим расчётам.

Размер платы сильно зависит от класса проекта. В бюджетных кондоминиумах ставка ниже, в премиальных со спа и большой территорией — заметно выше:

1. Бюджетные кондоминиумы — 35–50 бат за кв. м в месяц.
2. Средний сегмент — 50–80 бат за кв. м.
3. Премиум-проекты — 80–150 бат за кв. м.

Поэтому перед сделкой размер ежемесячного взноса разумно сравнить между проектами. Заранее уточнить смету содержания помогут специалисты по подбору недвижимости.

Сколько платить каждый год: налог, вода, электричество

Ежегодный налог на землю и строения действует с 2020 года. Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат ставка составляет 0,02 процента в год по закону: для квартиры за 5 млн бат это всего 1000 бат в год. Величина небольшая, но её тоже закладывают в смету владельца.

• Коммунальные расходы зависят от режима проживания. При постоянном проживании электричество обходится в 3000–6000 бат в месяц, вода — 500–1500 бат. Страховка недвижимости стоит 3000–8000 бат в год.

Для квартиры 45 кв. м в среднем сегменте один только взнос за общие зоны около 2700 бат в месяц, а с коммуналкой ежемесячный бюджет содержания уверенно выходит за 6000 бат.

Разовый взнос при заселении: sinking fund

Sinking fund — резервный фонд кондоминиума на капитальный ремонт, его платят один раз при регистрации. Стандартная ставка 500–1000 бат за квадратный метр, для квартиры 35 кв. м это 17 500–35 000 бат.

• В премиальных проектах с бассейном, спортзалом и лобби ставка доходит до 1500–2000бат за кв. м.

Этот взнос не возвращается при продаже: он остаётся в фонде дома, а новый владелец не платит его повторно, если прежний собственник уже внёс. Это часть входного бюджета, о которой забывают, планируя только цену квартиры.

Расходы при сдаче в аренду: управление и налог

Если объект куплен как инвестиция, к содержанию добавляются расходы на управление. Управляющая компания на Пхукете берёт 20–30 процентов от дохода — в эту долю входят поиск арендаторов, заселение, уборка, мелкий ремонт и отчётность. Комиссия площадок бронирования тоже съедает часть выручки: у одной сервисной платформы это 3–5 процентов с хозяина, у крупного агрегатора отелей — 15–18 процентов.

• Налог на доход от аренды для иностранных владельцев составляет 15 процентов от чистого дохода по закону. На амортизацию мебели и техники закладывают 50 000–100 000 бат в год. В итоге при валовой доходности 7–8 процентов чистая после всех расходов на содержание и управление составляет 4–5 процентов.

Сдавать жильё разумно легально и с прозрачным учётом; собрать корректную структуру помогут юридические услуги.

Как посчитать полную стоимость владения на годы вперёд

Удобно свести все статьи в одну таблицу и увидеть картину на десять лет. Возьмём студию 35 кв. м в среднем сегменте: взнос за общие зоны 60 бат за кв. м даёт 2100 бат в месяц, или 25 200 бат в год. Ежегодный налог — около 700 бат. Страховка — 5000 бат. Разовый sinking fund при заселении — 24 500 бат.

• За десять лет только обслуживание и налог наберут около 260 000 бат, а с электричеством и водой при постоянном проживании сумма удваивается. Такой расчёт сразу показывает реальную доходность объекта и точку, после которой вложение выходит в плюс. Это честнее, чем ориентироваться на цену в объявлении.

Прикинуть полную смету по конкретному объекту помогут наши специалисты.

Типичные ошибки в расчёте бюджета владельца

Первая ошибка — считать только цену покупки и забыть про ежемесячное содержание. Вторая — не сравнить взнос за общие зоны между проектами: разница между бюджетным и премиальным домом достигает трёх-четырёх раз, и на длинном горизонте это ощутимая сумма. Третья — при сдаче в аренду не заложить долю управляющей компании и налог, а потом удивляться, что чистая доходность вдвое ниже валовой.

• Ещё один просчёт — курс валюты. За три года бат к рублю колебался от 1,8 до 2,5, и на объекте за 5 миллионов бат разница только из-за курса достигает 3,5 миллиона рублей.

При планировании расходов на содержание разумно закладывать валютный буфер 5–10 процентов по нашим расчётам.

Главное

Стоимость содержания недвижимости на Пхукете — это взнос за общие зоны 40–150 бат за кв. м в месяц, ежегодный налог 0,02 процента, коммунальные платежи и страховка, а при сдаче в аренду ещё и доля управляющей компании 20–30 процентов и налог 15 процентов на доход. За десять лет обслуживание забирает 3–7 процентов от цены объекта по нашим расчётам.

Подберите объект с прозрачной сметой владения: специалисты Realty-Phuket рассчитают полную стоимость содержания бесплатно, ещё до решения о покупке. Оставьте заявку на бесплатный подбор недвижимости.

Частые вопросы

Сколько стоит содержание квартиры на Пхукете в месяц?

• Взнос за общие зоны 35–150 бат за кв. м в зависимости от класса проекта. Для квартиры 45 кв. м в среднем сегменте это около 2700 бат в месяц. Плюс электричество 3000–6000 бат при постоянном проживании, вода 500–1500 бат и страховка 3000–8000 бат в год.

Какой ежегодный налог платит владелец?

• С 2020 года действует налог на землю и строения. Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат ставка 0,02 процента в год по закону: для квартиры за 5 млн бат это 1000 бат в год.

Можно ли вернуть sinking fund при продаже?

• Нет, резервный фонд не возвращается — он остаётся в фонде кондоминиума. Новый владелец не платит его повторно, если предыдущий собственник уже внёс взнос при регистрации.

Сколько забирает управляющая компания при сдаче в аренду?

• От 20 до 30 процентов дохода — это стандарт на Пхукете. В долю входят поиск арендаторов, заселение, уборка, мелкий ремонт и отчётность. Добавьте комиссию площадок бронирования и налог 15 процентов на доход от аренды.

Как снизить стоимость содержания?

• Сравнивайте взнос за общие зоны между проектами до покупки, выбирайте дом без избыточной инфраструктуры, если не пользуетесь ей, и уточняйте страховку и коммунальные тарифы заранее.

Напишите нам, и мы посчитаем смету содержания для конкретного объекта.